Распространенной разновидностью вещных прав на земельный участок является право аренды. Так, согласно статье 1 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV аренда земли – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности. В связи с тем что земельные участки относятся к объектам недвижимого имущества (ст. 2 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV), все вещные права, которые распространяются на земельные участки, подлежат обязательной государственной регистрации.

В контексте изменений в земельном законодательстве и законодательстве о государственной регистрации вещных прав, вступивших в силу с 1 января 2013 года, необходимо обратить внимание на следующие особенности регистрации права аренды земельного участка.

Регистрации права аренды обязательно предшествует регистрация земельного участка в Государственном земельном кадастре, что предусмотрено ч. 10 ст. 791 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 № 2768-III. Государственная регистрация земельного участка представляет собой внесение в Государственный земельный кадастр сведений о сформированном земельном участке и присвоение ему кадастрового номера (ст. 1 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 г. № 3613-VI).

Таким образом, после присвоения земельному участку кадастрового номера он считается сформированным. В связи с этим п. 33 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 22.06.2011 № 703, предусматривает необходимость обязательного предоставления извлечения из Государственного земельного кадастра о земельном участке при регистрации любого вещного права. Лишь в том случае, когда кадастровый номер содержится в иных документах, которые подаются для регистрации вещных прав, предоставление извлечения из Государственного земельного кадастра не требуется. Таким образом, если договор аренды земельного участка содержит кадастровый номер арендуемого земельного участка (а кадастровый номер является существенным условием договора аренды земли согласно ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 № 161-XIV), предоставление при регистрации права аренды извлечения из Государственного земельного кадастра является необязательным. Данная особенность касается как аренды земельных участков из государственной или коммунальной собственности, так и частной.

Согласно п. 2 Заключительных и переходных положений Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 г. № 3613-VI земельные участки, право собственности (пользования) на которые возникло до 2004 года, считаются сформированными независимо от присвоения им кадастрового номера. Однако для регистрации права аренды таких земельных участков все равно требуется подтверждение их регистрации в Государственном земельном кадастре, которым является извлечение из Государственного земельного кадастра о земельном участке. Следовательно, предварительно необходимо провести государственную регистрацию земельного участка на основании технической документации по землеустройству об установлении (восстановлении) границ земельного участка в натуре (на местности).

Следующая особенность государственной регистрации права аренды на земельный участок связана с тем, что право аренды является производным от права собственности вещным правом. В связи с этим, согласно ч. 2 ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV, право аренды на земельный участок подлежит регистрации после регистрации права собственности на данный земельный участок.

В том случае, если арендуется земельный участок государственной или коммунальной собственности, право аренды на арендуемый земельный участок регистрируется одновременно с государственной регистрацией права государственной или коммунальной собственности на данный земельный участок (ч. 3 ст. 41 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений»). В случае осуществления государственной регистрации вещных прав на земельные участки, отличных от права собственности, при отсутствии государственной регистрации права собственности государства или территориальной общины на указанные земельные участки, соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления обязан одновременно подать в орган государственной регистрации прав или государственному кадастровому регистратору соответствующее заявление о государственной регистрации права собственности государства или территориальной громады на указанные земельные участки. При этом решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о передаче земельного участка в аренду считается заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности государства или территориальной общины на указанный земельный участок.

Необходимо также обратить внимание, что регистрация права аренды земельного участка может осуществляться по заявлению государственного кадастрового регистратора, осуществившего государственную регистрацию такого земельного участка (статья 16 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений»).

 
ВЫВОД:

Таким образом, можно выделить следующие особенности регистрации права аренды земельных участков:

• государственная регистрация права аренды земельных участков осуществляется в порядке Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений»;

• обязательным условием регистрации права аренды земельного участка является предварительная регистрация права собственности на данный участок независимо от формы собственности;

• кроме того, регистрации права аренды земельного участка должна предшествовать государственная регистрация земельного участка в Государственном земельном кадастре;

• регистрация права аренды земельного участка возможна по заявлению государственного кадастрового регистратора, осуществившего государственную регистрацию земельного участка.

Ярослава Оника,
адвокат, партнер ЮФ «Кибенко, Оника и партнеры»