Вопросы, связанные с оформлением документов, удостоверяющих право собственности на землю, не перестают терять своей актуальности, напротив, со вступлением в силу Закона «О Государственном земельном кадастре», изменяющего Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», эти вопросы стали сопровождаться еще большим количеством разночтений. Также на практике все чаще стали возникать вопросы, связанные с выдачей сертификата на право на земельную долю (пай) и регистрацией договоров аренды земельной доли. В связи с этим Государственной регистрационной службой было предоставлено разъяснение по вопросам выдачи сертификата на право на земельную долю.

Как известно, в соответствии со статьей 5 «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» вещные права на земельные участки, а также на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения (предприятия как единые имущественные комплексы, жилые дома, здания, сооружения, квартиры, жилые и нежилые помещения) регистрируются в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Как мы видим, право на земельный пай не входит в перечень прав, подлежащих обязательной госрегистрации, кроме того, земельный пай нельзя отнести к понятию земельного участка.

Так, земельный участок представляет собой часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами. А формирование земельного участка, как его определение в качестве объекта гражданских прав, предусматривает определение площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр.

Земельный пай, в свою очередь, является условной частью земель, принадлежавших коллективным сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам и акционерным обществам. При этом размер такой условной части земли определяется в условных кадастровых гектарах, без определения местонахождения и границ. Из этого следует, что земельный пай не является земельным участком, а соответственно, и не относится к объектам недвижимого имущества, вещные права относительно которых подлежат государственной регистрации.

Несмотря на то что земельный пай не является земельным участком, право на него также должно быть удостоверено. В соответствии со статьей 2 Закона «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственниками земельных участков (паев)» основным документом, удостоверяющим право на земельный пай, является сертификат на право на земельный пай, который выдается районной или городской госадминистрацией. Как выдача, так и регистрация сертификатов на право на земельную долю осуществляются соответствующей районной государственной администрацией.

Таким образом, право на земельный пай, удостоверенное соответствующим сертификатом, не подлежит госрегистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, поскольку не имеет отношения к праву на земельный участок, который требует обязательной регистрации. Регистрации подлежит сам сертификат на право на земельный пай и проводится такая регистрация соответствующей районной государственной администрацией.

 
Право на земельный пай, в отличие права на земельный участок, не требует регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, поскольку земельный пай не является земельным участком, а лишь долей земли, определенной в условных кадастровых гектарах

Относительно аренды земельной доли регистрационная служба отметила, что собственники сертификатов до выделения им в натуре земельных участков имеют право заключать договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, расположение которых определяется с учетом требований рациональной организации территории и компактности землепользования, согласно этим сертификатам и с соблюдением требований Закона «Об аренде земли».

Помимо того, что все сделки с землей, в том числе и аренда земельного участка, регистрируются в госреестре вещных прав на недвижимость, договор аренды земельного пая не требует такой регистрации, поскольку регистрация договоров аренды земельного пая проводится исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского совета по месту расположения такого пая.

 
ВЫВОДЫ:

Регистрация договоров аренды земельной доли проводится исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земельной доли. При этом договор аренды земельного пая, в отличие от договора аренды земельного участка, не требует регистрации в госреестре вещных прав на недвижимое имущество, поскольку земельный пай не является земельным участком, а лишь долей земли, определенной в условных кадастровых гектарах.