ВОПРОС

Нужно ли выделять земельный участок, который находится под гаражом, если гараж (двухэтажный с подвалом) продается (в т. ч. для нотариального удостоверения соответствующего договора)? Гараж приватизирован, право собственности на него оформлено и зарегистрировано в феврале 2010 года. Ситуация заключается в том, что гараж вместе с другими 500-ма гаражами находится на земельном участке, право аренды которого закреплено за гаражным кооперативом с 2008 года. Указанный земельный участок имеет свой кадастровый номер.

Достаточно ли для отчуждения гаража в гаражном кооперативе предъявить нотариусу документы кооператива на земельный участок или необходимо отдельно выделять участок на конкретный гараж? Если такое выделение все-таки необходимо, то в каком порядке и в какие сроки оно может быть осуществлено?

Гаражи расположены впритык друг к другу, свободным является только въезд в него. Общая площадь гаража  44 кв. м, по этажу, который находится на поверхности земли, – 20 кв. м. На какой размер земельного участка я могу претендовать на основании ст. 120 Земельного кодекса Украины?

ОТВЕТ

Для обеспечения максимальной законности и, как следствие, безопасности сделки по продаже гаража земельный участок, на котором он находится, необходимо выделять. Ведь согласно Государственному классификатору зданий и сооружений ДК 018-2000 гараж является зданием. А согласно абзацу второму ч. 6 ст. 120 ЗК заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, что связано с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

В силу требований ч. 1 ст. 120 ЗК к приобретателю гаража должно перейти право собственности или право пользования той частью земельного участка, на котором такой гараж расположен. А раз так, то эта часть земельного участка должна быть выделена как отдельный объект, для чего ей должен быть присвоен отдельный кадастровый номер. В противном случае есть риск признания договора купли-продажи гаража недействительным.

Впрочем, вероятность того, что этот риск в итоге сработает, не настолько уж и большая. Ведь положения законодательства по данному вопросу можно растолковать по-разному, что и происходит на практике.

Так, к примеру, апелляционный суд Харьковской области в решении от 23.04.2012 г. по делу № 2010/2-1913/2011 отказался признавать недействительным договор купли-продажи части жилого дома с дворовыми зданиями, сославшись на то, что сторонам было известно об отсутствии кадастрового номера земельного участка, и, подписывая договор, стороны согласились с этим, а значит, достигли соглашения относительно существенного условия договора.

В то же время в постановлении от 08.04.2013 года по делу № 5023/4025/12 Харьковский апелляционный хозяйственный суд пришел к выводу, что размер и кадастровый номер земельного участка являются существенными условиями договора, которые определены таковыми законом. Признание именно этих условий сторонами не требуется. Они являются обязательными для сторон согласно актам гражданского законодательства. Поскольку стороны договора купли-продажи нежилого помещения не получили кадастровый номер, то суд оставил в силе решение первой инстанции о признании этого договора недействительным.

Аналогично Одесский апелляционный хозсуд в постановлении от 17.01.2013 г. № 5017/2401/2012 пришел к выводу, что выделение земельного участка под нежилым помещением и присвоение ему отдельного кадастрового номера является обязательным условием приобретения права собственности на него. И, в том числе, на этом основании признал публичные торги по реализации этого нежилого помещения недействительными.

То есть единого мнения относительно того, нужно ли вообще при отчуждении здания указывать кадастровый номер земельного участка, на котором оно расположено, в рамках судебной системы не сложилось. И, учитывая, что споры о признании договоров купли-продажи зданий недействительными на основании отсутствия в них кадастровых номеров не дошли еще даже до высших специализированных судов (во всяком случае, найти такие решения ВССУ или ВХСУ не удалось), сложится это мнение еще не скоро.

К тому же ситуация с продажей гаражей, находящихся на земле, арендованной кооперативом, является еще более запутанной, чем отчуждение другого здания, расположенного на частной или коммунальной земле. Собственники таких гаражей не являются ни собственниками земельных участков, на которых их гаражи расположены, ни их арендаторами. Они пользуются такими земельными участками и подъездными путями к ним на основании положений ст. 12 и ст. 191 Закона «О кооперации» как члены этого кооператива.

А раз так, то вызывает сомнение сам факт того, что с отчуждением гаража к его новому собственнику переходит право пользования земельным участком, на котором он расположен. Ведь для того чтобы право на участок перешло от одного лица к другому, оно должно быть отчуждаемым. Но право участия в кооперативе, на основании которого у нынешнего собственника и имеется право пользования кооперативным участком, согласно ст. 100 ГК является личным неимущественным правом и не может передаваться другому лицу. То есть нынешний собственник гаража не может передать свое право участия в кооперативе, а вместе с ним и право пользования земельным участком, на котором расположен гараж. Поэтому можно утверждать, что в данном случае отчуждение гаража не связано с переходом права на часть земельного участка, и, соответственно, на эти правоотношения нормы ст. 120 ЗК не распространяются.

Возможно, подобные рассуждения привели и Консультативно-методический совет по вопросам нотариата к выводу, что положения ст. 377 ГК и ст. 120 ЗК относительно указания площади и размера земельного участка не могут быть применены к договорам отчуждения гаражей (боксов), находящихся в гаражно-строительных кооперативах (см. Методические рекомендации от 26.11.2010 г.). Впрочем, указанный Совет обосновал такой вывод менее определенно: субъектами прав на земельные участки, пребывающие в собственности или пользовании кооперативов, являются юридические лица, а по договору об отчуждении гаража (бокса) стороною является физическое лицо. Это объяснение является еще менее убедительным, поскольку, во-первых, продавцом гаража может выступать и юридическое лицо, а во-вторых, потому что ст. 120 ЗК не содержит никаких оговорок относительно субъектного состава сторон.

Так что если необходимо срочно продать гараж и/или если нынешний собственник гаража готов рискнуть, то можно заключить договор купли-продажи гаража и без выделения земельного участка и получения на него отдельного кадастрового номера. Для этого достаточно будет найти нотариуса, который согласится удостоверить такую сделку (а после появления Методических рекомендаций от 26.11.2010 г. таковые наверняка есть), или же заставить местного нотариуса удостоверить сделку через суд. Примеры судебного принуждения нотариусов к удостоверению подобного рода сделок уже имеются (см., напр., решения Железнодорожного райсуда г. Симферополя от 01.10.2010 г. № 24784/2010 и Кодимского райсуда Одесской области от 21.04.2010 г. № 2-385/10). Правда, не во всех случаях попытки такого принуждения заканчиваются успехом (см. решение Кодимского райсуда Одесской области от 07.10.2011 г. № 2-744/11).

При этом, что заключение договора купли-продажи гаража с указанием кадастрового номера земельного участка, арендованного кооперативом, что заключение подобного договора вообще без указания кадастрового номера, почти одинаково рисковые мероприятия, поскольку почти в равной степени не соответствуют требованиям ч. 6 ст. 120 ЗК.

Если же продажа гаража не требует срочных решений и/или если хочется ликвидировать вышеуказанные риски признания такого договора купли-продажи недействительным, советуем все же пройти процедуру отвода земельного участка и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

Для этого, согласно ч. 2 ст. 123 ЗК, необходимо обратиться в местный совет, являющийся органом, уполномоченным распоряжаться коммунальными землями, с ходатайством о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка. В ходатайстве необходимо указать размер земельного участка и его целевое назначение. К ходатайству прилагаются выкопирование с кадастровой карты или графические материалы, на которых указано место расположение и размер земельного участка. Также к ходатайству необходимо будет приложить письменное согласие кооператива как пользователя земельного участка, отвод части которого планируется осуществить. А для этого, конечно, надо будет либо договориться с председателем кооператива, либо созывать общее собрание членов кооператива и принимать решение о предоставлении такого согласия на этом собрании.

После этого в течение месяца (согласно ч. 3 ст. 123 ЗК реально может быть значительно дольше) местный совет должен будет рассмотреть поданное ходатайство и предоставить разрешение на разработку проекта землеустройства или отказать в этом. Основания для отказа в предоставлении разрешения указаны в ч. 3 ст. 123 ЗК.

Если разрешение на разработку проекта землеустройства будет получено, то необходимо будет заказать его разработку у землеустроительных организаций или у ФЛП, являющихся сертифицированными инженерами-землеустроителями. Сроки разработки такого проекта и ее стоимость определяется на основании договора, заключенного заказчиком с землеустроителем. После получения документации по землеустройству ее необходимо будет согласовать с местными органами Госземагентства и ГАСКа. Нормативно установленный срок для получения заключения о согласовании проекта землеустройства или об отказе в этом составляет 10 рабочих дней после получения этими органами проекта землеустройства. Порядок согласования предусмотрен ст. 1861 ЗК.

Если согласование проекта землеустройства пройдет успешно, то документацию по землеустройству (в оригинале и в форме электронного документа) вместе с заявлением и квитанцией об оплате услуг госрегистрации, нужно будет подать Государственному кадастровому регистратору для государственной регистрации отведенного земельного участка. Законодательно установленный срок для такой регистрации – 14 рабочих дней. Порядок регистрации установлен Законом «О государственном земельном кадастре» и Порядком ведения государственного земельного кадастра.

После всего этого необходимо будет подать местному совету проект землеустройства для утверждения. Если документация в порядке и местный совет не настроен против выделения заявителю земельного участка, то в соответствии с ч. 6 ст. 123 ЗК в течение двух недель он должен принять решение о передаче земельного участка в пользование по проекту землеустройства об отводе земельного участка.

Это если описать процедуру кратко. В реальности же процедура отвода земельного участка содержит массу нюансов и возможных проблем, даже простой обзор которых выходит за рамки написания этого материала. В целом процедуру выделения земельного участка можно назвать длительной и затратной. Но ее успешное прохождение не только резко снижает риски признания договора купли-продажи гаража недействительным, но и существенно повышает стоимость продаваемого гаража. Гараж с документами на землю стоит дороже такого же, но без оных, поскольку все равно после получения права собственности на гараж новому собственнику потребовалось бы проходить эту процедуру для получения права пользования участком (особенно, если кооператив отказался бы принять его в свои члены).

Также возможен вариант с бесплатной приватизацией земельного участка, расположенного под гаражом, по схожей процедуре.

Что касается того, на какую площадь земельного участка собственник гаража может претендовать, то это во многом зависит от того, какую площадь ему позволит выделить сам кооператив. Необходимый минимум, на который такое лицо может претендовать – это 20 кв. метров, поскольку именно на этой площади гараж соединяется с землей. Другими словами, на этой площади земли он расположен. Но если удастся договориться с соседями и с кооперативом в целом, то можно будет отделить и больший размер земли, при условии что размер этого участка не будет затрагивать землю под гаражами других лиц (иначе возможны споры с этими лицами).

 
ВЫВОД:

Для обеспечения максимальной законности сделки по продаже гаража, расположенного на земельном участке, арендуемом гаражным кооперативом, необходимо провести выделение той части земельного участка, на которой этот гараж непосредственно расположен (соприкасается с землей). Но для этого потребуется пройти длительную и затратную процедуру отвода земельного участка. Более дешевым, но одновременно и более рисковым вариантом является продажа гаража без выделения земельного участка и без получения кадастрового номера. При необходимости, возможность такой продажи можно обосновать теоретически и реализовать практически, но реализация такой «серой» схемы в будущем может привести к признанию договора купли-продажи гаража недействительным.

Евгений Даниленко,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»