В условиях развития экономического и политического кризиса на Украине достаточно остро возникает проблема защиты инвестиций, в том числе инвестиций, внесенных физическими лицами в объекты жилищного строительства.

В условиях развития экономического и политического кризиса на Украине достаточно остро возникает проблема защиты инвестиций, в том числе инвестиций, внесенных физическими лицами в объекты жилищного строительства. Сегодня существует огромнейшая прореха в законодательстве, которая до сих пор позволяет недобросовестным застройщикам использовать средства инвесторов и при этом не предоставляет взамен готовую жилую площадь. Этой статьей наша компания обращает внимание инвесторов на насущную проблему и предоставляет свои рекомендации по ее решению.

Физические и юридические лица на Украине имеют право производить инвес-тирование в строительство жилого и нежилого фонда.

Такое инвестирование из-за сложностей в налогообложении сопровождается несколько сложной процедурой оформления. Рассмотрим основные из них:

1. Инвестирование с помощью ФФС — фонды финансирования строительства.

Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (Закон) устанавливаются общие принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц для управления с целью финансирования строительства жилья и особеннос¬ти управления этими средствами, а также правовые основы и особенности выпус¬ка, размещения и учета сертификатов фондов операций с недвижимостью.

Доверитель (физическое, юридическое лицо — инвестор) передает управителю средства, а управитель в обмен передает доверителю свидетельство об участии в ФФС — документ, который подтверждает участие доверителя в ФФС (часть 11 статьи 15 Закона). Объект управления имуществом находится в доверительной собственности управителя (часть 2 статьи 6 Закона).

При внесении средств доверителем в ФФС управитель обязан закрепить за доверителем соответствующее количество измерительных единиц объекта инвестирования по текущей цене измерительной единицы этого объекта инвестирования и одновременно внести соответствующую информацию в систему учета прав требования доверителей ФФС. В свидетельстве закрепляется за доверителем объект инвестирования.

Фактически конкретный объект инвестирования за инвестором не числится как объект права собственности, так как право собственности на объект инвестирования возникает лишь с момента регистрации права собственности в регистре права собственности на недвижимое имущество.

2. Целевые облигации.

Такой порядок предусматривает выпуск собственником (заказчиком строительства) облигаций, подтверждающих обязательство такого собственника оплатить эти облигации, в том числе путем передачи эмитенту (лицу, которое получит в будущем у собственника жилое помещение) имущества (квартиры, нежилого помещения, гаражного бокса и др.). Погашение облигаций может производиться деньгами или имуществом в соответствии с условиями размещения облигаций (часть 5 статьи 7 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке»).

Определение конкретного имущества (его закрепление) не является обязательным (в законе нет четкого указания на это).

3. Инвестиционные договоры.

Такой порядок активно существовал до злосчастной аферы «Элита-центр». После этого данный порядок потерял доверие у граждан. Застройщик подписывает инвестиционный договор с инвестором — часто юридическим лицом (на все квартиры), а после начала строительства этот инвестор производит переуступку имущественных прав на объекты недвижимости другим инвесторам (по каждой квартире) — непосредственным жильцам. В некоторых случаях между первичным инвестором или застройщиком и инвесторами — физическими лицами подписывались договоры ипотеки имущественных прав. Такие договоры делали невозможным повторно передать (продать) инвестиционные права.

Без подписания таких договоров существуют риски повторного отступления прав требования готовых площадей.

При этом во всех случаях инвестор получает лишь право требования на объекты инвестирования.

Гражданским законодательством определен порядок получения права собственности на недвижимое имущество. Лишь после государственной регистрации права собственности лицо приобретает право собственности на недвижимое имущество.

То есть лишь после регистрации объекта инвестирования в органах регистрации недвижимого имущества (БТИ) лицо приобретает право собственности на построенное помещение.

Гражданским кодексом (ГК) Украины определено, что право собственности на созданное недвижимое имущество (жилищные дома, постройки, сооружения и др.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено введение недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его введения в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации (часть 2 статьи 331 ГК Украины).

До завершения строительства лицо считается собственником материалов, оборудования и пр., используемых в процессе этого строительства. В случае необходимости, указанное лицо может подписать договор касательно объекта незавершенного строительства, право собственности, на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав недвижимого имущества, на основании документов, подтверждающих право собственнос¬ти или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, которые имеют описание объекта незавершенного строительства (часть 3 статьи 331 ГК Украины).

Законом не определены основания, когда у застройщика возникает право подписать договор касательно объекта незавершенного строительства. Договор, о котором идет речь, — это договор отчуждения такого объекта.

Порядок регистрации объектов незавершенного строительства вообще урегулирован только в пункте 7.1. Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество».

В этом пункте определено, что для регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства в БТИ вместе с заявлением о регистрации права собственности подаются документы, подтверждающие право на земельный участок и разрешение на выполнение строительных работ, их копии.

Фактически законодатель абсолютно не защитил права тех лиц, которые производили инвестирование объектов строительства с помощью инвестиционных договоров.

В письме Министерства юстиции Украины от 10 мая 2006 года №19-32/1 дана рекомендация касательно порядка регистрации объектов незавершенного строительства, но это письмо носит лишь рекомендационный характер.

В данном письме установлены дополнительные требования, а именно: указано, что в случае если в строительстве принимают участие заказчик и инвестор, для регистрации дополнительно предоставляется договор между заказчиком и инвес¬тором, подписанный в установленном законом порядке.

Сегодня существует прореха в законодательстве, которая не дает никаких гарантий касательно превращения права инвестора требовать в право собственности на объект инвестирования.

В условиях, когда большое количество строительных объектов остановлено, возникает ситуация, когда инвесторы физически имеют построенные квартиры, гаражи и другие объекты недвижимого имущества, но не имеют права собственности на них. В таком случае инвес¬торы могут через суд признать за собой право собственности на объекты недвижимости и требовать возмещения убытков за просрочку исполнения обязательства застройщиком согласно части 5 статьи 10 Закона Украины «О защите прав потребителей».

Именно таким путем можно защитить права инвесторов и сделать невозможным создание следующих «Элита-цент¬ров».

ИВАСЫН Александр — адвокат, партнер компании Counselors, г. Киев