Приобретение здания либо сооружения, земля под которыми не выкуплена, таит в себе массу подводных камней.

Приобретение здания либо сооружения, земля под которыми не выкуплена, таит в себе массу подводных камней. В соответствии со статьей 120 Земельного кодекса Украины (ЗК) к покупателю объекта недвижимости переходит право пользования земельным участком в объеме и на условиях, имевшихся у предыдущего собственника недвижимости. На практике это оборачивается простым игнорированием данного права, защиты которому нет.

Вы могли продать или купить отдельно стоящую недвижимость до 10 декабря 2009 года, теперь это вряд ли возможно. С внесением изменений в ряд законодательных актов Законом Украины «Об упрощении порядка приобретения прав на землю», невзирая на название, все только усложнилось, особенно в г. Киеве, где столичная власть, используя свое монопольное положение на рынке арендной земли, выжидательно тянет с заключением договоров на аренду земли, находящейся под объектами приобретенной недвижимости, намеренно не вынося эти вопросы на рассмотрение сессии Киевсовета. Тянет годами, не рассматривая полностью готовые проекты земельной документации по 3—5 лет, вынуждая обновлять справки, выводы, согласования.

Здесь вынужден оговориться, сознательно не рассматриваю вопрос дачи взятки за «вынос на сессию» и «за подписание договора», «ну и чтобы условия в договоре были человеческие»... Нет, нет и еще раз нет коррумпированию столичной власти. Да и денег таких нет. Кризис все-таки.

С одной стороны, спешить-то куда? Документы готовы, размер участка определен, земельный налог платим 1, а не 3 %, как минимально просит Киевсовет в качестве арендной платы. И это еще хорошо, а некоторым соседям, которые очень спешили, 8—10 % впаяли. Как-то договориться у них, видать, не получилось. Ну да ладно. Землю никому другому не отдадут. И это мы еще посмотрим, кто кого пересидит да переждет.

Но с другой стороны, есть люди деятельные, которые купили эту недвижимость под офисы или производство, под создание новых рабочих мест, и тут у них возникает вопрос «Как это не могу оградить согласованный с продавцом и соседями участок забором, провести газ, заказать проект на реконструкцию и т.д., так ведь документы который год ждут решения в Киевсовете?». А так. Везде разговор начинается с договора аренды земли. Нет договора, нет разговора.

Ладно. А какие у нас права и возможности ускорить решение вопроса? Взятки не предлагать.

Законодательство, а именно статья 123 ЗК, обязывает Киевсовет в течение одного месяца рассмотреть и принять решение по поданному проекту. И что с того, если закон писан без ответственности? А какая ответственность? — Коллективная, у всех 120 депутатов Киевсовета одновременно? Так перегружен Совет, недосуг. Поди докажи, что это умышленно. А через суд заставите рассмотреть? Пожалуйста, достанут из очереди и поставят в конец. А через суд заключите договор аренды? Ну-ну, давайте, пробуйте. Такой разговор не редкость с многочисленными посредниками, которые вьются вокруг Киевсовета.

И многие с верой, что через украинский суд можно защитить свои права, а не на ветер потратить деньги, пробуют, и что самое интересное — многим это удается. К началу 2010 года около 50—60 договоров все-таки были заключены через суд и зарегистрированы в Киевземе.

Но не тут-то было. Уже в феврале появляется решение Верховного Суда Украины (ВСУ) по делу № 15/656-07. А в январе — феврале 2010 года Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) разработал обобщения и рекомендации «О практике применения земельного законодательства» от 1 января и 2 февраля 2010 года, в которых практика заключения договоров аренды через суд подвергнута жесточайшей критике, суть которой сводится к следующему: необходимым условием заключения договора аренды является наличие решения совета о предоставлении земли в аренду... а ...принятие судом решения о заключении договора аренды является нарушением исключительной компетенции Киевсовета.

Тут же Генеральная прокуратура начала проверки Киевсовета по договорам аренды, заключенным через суд, и спустя 2-3 года, с восстановлением срока на кассационное обжалование, обратилась в ВХСУ и ВСУ о пересмотре вступивших в силу решений. А поскольку мнение у обоих высших инстанций совпадает, то и результат достаточно предсказуем.

Далее в дело вступает Высший административный суд Украины (ВАСУ), точнее, не вступает, а получает возможность войти в пул, поскольку Конституционный Суд Украины (КСУ) в своем решении от 1 апреля 2010 года, на 19-м году жизни государства, наконец признал органы местного самоуправления субъектом властных полномочий.

До этой даты ВАСУ земельные споры, которые доходили до него от нижестоящих инстанций, закрывал со следующей формулировкой: «...орган местного самоуправления выступает в данных правоотношениях как субъект права собственности, а не как субъект властных полномочий... поэтому суд кассационной инстанции отменяет судебные решения в кассационном порядке, оставляет исковое заявление без рассмотрения и закрывает производство по делу...». Теперь же, после 1 апреля 2010 года, нас, похоже, ждет «футбол» в обратном направлении, общие и хозяйственные суды будут «отбивать мяч» в сторону административного. То есть обложено все, во всех инстанциях мышь не проскочит. Все на колени и на коленях — к чиновнику на поклон.

А теперь давайте поговорим серьезно, в чем суть дела и как это соотносится со здравым смыслом, функциями ¬государства, конституционными правами, правами человека и прочими символами правового государства. Начнем с того, что принцип, согласно которому «земля следует за объектом недвижимости», не нов, во всяком случае это не украинское изобретение. Чтобы не ходить очень далеко к римскому праву и не утомлять вас избытком фактов, скажу, что советское законодательство, в частности, статьи 89, 90 Земельного кодекса УССР (1970 года), содержало абсолютно аналогичные положения.

В данных правоотношениях органы местного самоуправления выступают одновременно как субъекты властных полномочий, как собственники земель, находящихся под их юрисдикцией, и как естественный монополист, поэтому деятельность органов местного самоуправления необходимо рассматривать в контексте этих «трех сосен».

Я не оговорился о монополизме. Статья 12 Закона Украины «О защите экономической конкуренции» четко определяет отличительную черту — продавец этой услуги единственный, а в нашем случае заключить договор аренды земли больше не с кем. А статья 13 того же Закона определяет суть злоупотребления монопольным (доминирующим) положением на рынке как действие либо бездеятельность, которое влечет нарушение прав и законных интересов, что было бы невозможно, если бы присутствовала конкуренция. Но это так, лирическое отступление, если в судах защиты нет, то глупо надеяться, что Антимонопольный комитет восстановит справедливость.

Идем дальше. Теперь предлагаю рассмотреть решение, требуемое всеми судами с точки зрения здравого смысла. Когда мы говорим о земельном участке под объектом недвижимости, то всегда существует предшествующее решение об отводе либо для строительства этой недвижимости, либо для эксплуатации. Всегда, так как в противном случае недвижимость вне закона (самострой), не зарегистрирована в БТИ и оборот ее незаконен. Иными словами, целевое ¬назначение земли определено еще при строительстве объекта недвижимости и с того момента не менялось. Может быть, совет может изменить форму распоряжения, например, не сдавать ее в аренду, а продать? Ответ — нет. Решение «выкупать или арендовать» принадлежит собственнику недвижимости.

Хорошо, может быть, совет может у одних забрать, а другим отдать на более выгодных условиях? Ответ — опять нет. Земельные участки исключены из состава земель, продажа права аренды или собственности которых должна осуществляться с аукциона (торгов), статьей 134 ЗК. А владельцы недвижимости имеют исключительное право на пользование земельными участками под объектами недвижимости на условиях и в порядке, которые имели предыдущие собственники, например, арендной платы в размере 1,5 % от нормативно-денежной оценки земли. Что же тогда решают советы в таком случае? Ответ — ни-че-го. Совет принимает исключительно формальное решение и не может отказать в аренде, если все документы собраны, согласованы и переданы на его рассмотрение (вынесены на сессию).

Хорошо, скажете вы, но в чем смысл не рассматривать годами подготовленные пакеты документов и противиться решениям судов, которые такие договоры в принудительном порядке заключают, и как следствие в бюджет совета поступают суммы в 2-3 раза больше, чем без них? Ответ — совету нет никакого смысла, наоборот, заключенные договоры наполняют бюджет, а это — дороги, медицина, зарплаты и т.д. Все крутится вокруг абсолютного права чиновника определять, какие договоры выносить на рассмотрение сессии, а с какими нужно и можно подождать. Именно чиновника, возможно с большой буквы, но чиновника. Депутаты, за исключением тех, кто работает в профильных комиссиях, вообще не формируют повестку дня сессии и тем более не решают, кого включать, а кого нет.

На всестороннюю многоуровневую защиту этого абсолютного права чиновника и настроена вся судебная практика, прокуратура с функцией надзора за законностью. Скажу больше, это влечет прямой ущерб Киевсовету, так как, расторгая заключенные через суд договоры аренды, суд обязан вернуть стороны в первоначальное состояние, то есть каждый должен вернуть все полученное по договору. Иными словами, совет должен будет вернуть арендную плату, полученную за все время действия договоров, а это — судя по Киевсовету — миллионы гривен. И ради чего? Чтобы чиновник показал, кто здесь главный? Чтобы подписать этот же договор, но с парадного подъезда.

А теперь предлагаю осмыслить, а что же приносится в жертву, чьими правами мы расплачиваемся. Как уже указывалось выше, собственник недвижимости имеет исключительное право на аренду (пользование) земельного участка под объектом недвижимости. Незаключение договора аренды с ним препятствует праву собственника распоряжаться своим имуществом, улучшать его, полноценно использовать, а с декабря 2010 года еще и продать это имущество. На языке закона, это нарушение статей 19, 41 Конституции Украины, пункта 1 Протокола статьи 1 Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод.

Можно говорить о том, что нынешние собственники недвижимости, которые инвестировали (приобретали) в недвижимость, расположенную на чужой земле, имели все основания рассчитывать на то, что правовой режим земли будет для них сохранен, а собственник земли не будет создавать препятствий для пользования и распоряжения объектом недвижимости. В противном случае это — нарушение гарантий сохранности инвестиций, и можно требовать с Киевсовета выплатить сумму, уплаченную за недвижимость (до кризиса), а ему вернуть саму недвижимость в связи с нарушением прав инвестора. И пускай Киевсовет думает, где найти деньги, долго и муторно... Но если совсем «допекут», это возможно и, что самое смешное, реально.

Можно и необходимо говорить, что отмена после истечения сроков на кассационное обжалование вступивших в законную силу судебных решений без крайней необходимости, на основании которых лица приобрели определенные права, противоречит принципу правовой определенности и верховенства права, о чем есть многочисленные решения Европейского суда по правам человека, а также КСУ. Можно говорить, но только кто это услышит и кого ваши права интересуют?

А как вам две высшие судебные инстанции, я имею в виду ВСУ и ВХСУ в роли унтер-офицерской вдовы, которая высекла сама себя, и вопреки статье 124 Конституции Украины, в соответствии с которой суды уполномочены рассматривать все правоотношения на Украине, вдруг выступают с пассажем о том, что «принятие судом решения о заключении договора аренды является нарушением исключительной компетенции Киевсовета»?

Вы знаете, стыдно. Стыдно за державу. Стыдно за правовую культуру. Стыдно за судей, которые выносят решения, не вникая в суть правоотношений. Просто стыдно.

Более 10 лет решения Европейского суда по правам человека доступны юридической общественности Украины и являются составной частью ее правовой системы. В чем же принципиальная разница между решениями наших судов и решениями Страсбурга? Европейский суд всегда исходит из того, что каждый из участников спора имеет определенные права в данных правоотношениях, как заявитель, так и государство-ответчик, и суть решения сводится к оценке соотношения этих прав и определению приоритета прав, то есть чье право должно быть защищено, исходя из степени вмешательства, общественных интересов, последствий и т.д. Вам не становится грустно?

За исключением исков о защите чести и достоинства, где это предписано законодательно, украинская правовая культура, в частности, и судебная, от скрещивания с европейской так и не вобрала в себя ни-че-го. Все судебные решения строятся на выборке тех фактов, обстоятельств и нормативных актов, которые нужны суду для принятия решения, а остальные он принимает, но просто не видит в упор. Это дает право вышестоящему суду из того же мешка (дела) вытряхнуть позицию другой стороны и изменить решение на противоположное. И так до бесконечности, когда читаешь судебную практику, волосы дыбом встают, полная непредсказуемость правоприменения.

В контексте нашей темы хочу немного опередить события и высказать свои пожелания, исходя из особенностей нашего судоустройства. Каким все-таки судом — хозяйственным (гражданским) или административным должны рассматриваться конкретно исследуемые правоотношения? С одной стороны, спор о праве — чисто гражданская (хозяйственная) юрисдикция, но с другой стороны, одна из сторон — субъект властных полномочий, тогда, может быть, административная. Но только не надо устраивать очередной «футбол». Да, правоотношения на стыке юрисдикций судов, поэтому они могут и должны быть рассмотрены любым судом, куда обратились с иском, и в полном объеме, чтобы истец не был поставлен в положение, когда он должен сначала сбегать обжаловать административный отказ, а затем идти в другой суд за защитой своего права.

Но верх цинизма — это когда истец подает иск в суд, платит судебный сбор, суд открывает производство, ответчики с этим согласны, затем решение, апелляция, судебные сборы по ходу за рассмотрение дела. Более того, решение вступает в силу, а кассация вдруг берет и отменяет все решения и говорит: «Не наша юрисдикция... все свободны». Подождите, а как же одна из основных функций государства — отправлять правосудие, а судебный сбор, а год или два расходов на адвокатов? Это вообще что было? Куда идти?

Так что же все-таки произошло в декабре 2009 года, почему читатель не может ни продать, ни купить отдельно стоящую недвижимость? А произошло вот что. В соответствии с новым Законом определение правового статуса и кадастрового номера земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, является обязательным (существенным) условием заключения такой сделки. А поскольку земля у многих собственников не оформлена — «Добро пожаловать на качели!».

Дмитрий Кутах